Nr. 72/1998

Viele notariell beurkundete Verträge mit Bauträgern enthalten die Regelung, daß sich der Erwerber wegen der Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen unterwirft. Gleichzeitig wird der beurkundende Notar ermächtigt, die Vollstreckungsklausel, ohne die eine Zwangsvollstreckung nicht möglich ist, ohne Nachweis der Fälligkeit der Forderungen des Bauträgers zu erteilen. Auf diese Weise wird der Bauträger in die Lage versetzt, gegen einen säumigen Erwerber ohne weitere Voraussetzungen die Zwangsvollstreckung zu betreiben.

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem es auf die Wirksamkeit dieser Unterwerfungserklärung ankam. Das Oberlandesgericht hat die Erklärung für unwirksam gehalten. Dieser Beurteilung schloß sich der Bundesgerichtshof an.

Eine derartige Regelung ist nach §§ 3, 12 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Verbindung mit § 134 BGB nichtig. § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV verpflichtet den Bauträger unter anderem, Vermögenswerte der Erwerber nur entsprechend dem Bauablauf entgegenzunehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen zu lassen. Diese Bestimmung soll in Kombination mit weiteren Regelungen der MaBV gewährleisten, daß vermögenswerten Leistungen der Erwerber ein entsprechender Gegenwert am Bauvorhaben gegenübersteht. Dieses Ziel wird durch § 12 MaBV abgesichert, wonach dem Bauträger eine Beschränkung der nach § 3 MaBV bestehenden Verpflichtungen verboten wird.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Vereinbarung einer Unterwerfungserklärung mit Nachweisverzicht eine solche gesetzlich verbotene Beschränkung. Sie kommt einer Ermächtigung des Bauträgers, ohne gesicherte Gegenleistung über Vermögenswerte des Erwerbers zu verfügen, wirtschaftlich nahe. Denn der Bauträger kann durch jederzeitige Zwangsvollstreckung ungehindert auf Vermögenswerte des Erwerbers zugreifen. Da § 12 MaBV als gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB zu verstehen ist und anders als durch Nichtigkeit der Vereinbarung der vorgesehene Schutz der Erwerber nicht zu erreichen ist, ist die Vereinbarung der Unterwerfungserklärung unwirksam.

Urteil vom 22. Oktober 1998 – VII ZR 99/97

Karlsruhe, den 23. Oktober 1998

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