Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle


Nr. 56/2012

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten folgenden Terminhinweis geben:

Verhandlungstermin: 9. Mai 2012

VIII ZR 327/11

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 26. August 2010 – 812 C 186/09;

LG Hamburg, Urteil vom 21. Oktober 2011 – 311 S 60/10

Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg.

Aus Anlass der Betriebskostenabrechnung für 2007, bei der der Ansatz einzelner Posten zwischen den Parteien streitig ist, setzte die Klägerin für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grundnutzungsgebühr um monatlich 9,75 €. Die Beklagte zahlte weiterhin lediglich den bisherigen Betrag von 528,93 €.

Die Klägerin kündigte, gestützt auf den hierdurch rechnerisch entstandenen Zahlungsrückstand, das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Die Räumungsklage der Vermieterin hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Sämtliche von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam. Denn die Klägerin sei, auch wenn die Nebenkostenerhöhungen hier nicht nach § 560 BGB**, sondern nach § 11 des Hamburger Wohnungsbindungsgesetzes*** erfolgt seien, in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* nicht zur Kündigung berechtigt gewesen. Diese Vorschrift finde auch auf preisgebundenen Wohnraum Anwendung und habe zur Folge, dass der Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit vorgenommenen Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen erst dann wirksam aussprechen könne, wenn er zuvor den Mieter gerichtlich auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse in Anspruch genommen habe, der Mieter rechtskräftig hierzu verurteilt worden sei und trotzdem innerhalb von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils nicht gezahlt habe.

Auf einen Rückstand bei den zwischen den Parteien im Streit stehenden Erhöhungsbeträgen der Nebenkostenvorauszahlungen hätte sich die Klägerin deshalb erst stützen können, wenn die Beklagte insoweit rechtskräftig zur Zahlung verurteilt worden wäre (und binnen einer Frist von zwei Monaten nach Rechtskraft die Erhöhungsbeträge nicht gezahlt hätte). Das sei hier nicht der Fall.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter.

* § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

** § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

*** § 11 Hamburger Wohnungsbindungsgesetz: Einseitige Mieterhöhung

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Die Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

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