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Pressemitteilungen » Pressemitteilungen vom 21. Februar 2014 » Pressemitteilung Nr. 32/14 vom 21.2.2014

Siehe auch:  Urteil des VIII. Zivilsenats vom 5.3.2014 - VIII ZR 205/13 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 9.4.2014 - VIII ZR 107/13 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.3.2014 - VIII ZR 203/13 -

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Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle


Nr. 32/2014

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten auf folgende Termine hinweisen:

Verhandlungstermin: 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

AG Heidelberg, Urteil vom 31. August 2012 – 27 C 221/10

LG Heidelberg, Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12

Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.

Der Kläger begehrt - nach Verrechnung eines Kautionsguthabens von 500 € - restlichen Schadensersatz im Wege der Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse. Es komme nicht darauf an, ob die Schließanlage ausgewechselt worden oder dies zumindest beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

* § 249 Abs. 2 BGB

"Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen."

Verhandlungstermin: 19. März 2014 – VIII ZR 203/13

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 16. November 2012 - 387 C 824/12-98

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27. Juni 2013 – 2-11 S 369/12

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: B.) eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16. März 2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2006 ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrages bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und die B. Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen, die für die Zeit ab dem Eintrittsstichtag an sie erbracht worden sind, an die Beklagte auskehrt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 4. Mai 2010 erteilte die Beklagte der Klägerin verschiedene Betriebskostenabrechnungen, zog die sich aus diesen ergebenden Nachforderungen sowie Mieten ein und richtete mehrere Mieterhöhungsbegehren an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 4. Mai 2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 €. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt".

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Klägerin stehe kein Rückzahlungsanspruch zu. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergebe sich das allerdings nicht daraus, dass der notarielle Vertrag eine Abtretung dieser Forderungen an die Beklagte enthielte. Aus der Formulierung "wird übertragen" könne lediglich eine Verpflichtung zur Abtretung entnommen werden, nicht aber die Verfügung (Abtretung) selbst. Die Berechtigung der Beklagten, Miete und Betriebskosten einzuziehen, folge aber aus § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrages. Dieser enthalte die Ermächtigung (§ 185 BGB*), die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend zu machen, Betriebskostenabrechnungen zu erteilen und im eigenen Namen Mieterhöhungsbegehren an die Klägerin zu richten. Es sei nicht anzunehmen, dass ein einseitiges Rechtsgeschäft unwirksam sei, wenn es aufgrund einer nicht offen gelegten Ermächtigung vorgenommen worden sei. Für die Geschäftsraummiete habe der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit einer Ermächtigung eines Dritten durch den Vermieter selbst für eine einseitige gestaltende Willenserklärung wie eine Kündigung anerkannt (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96). Für Wohnraummietverhältnisse gelte nichts anderes. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

* § 185 BGB Verfügung eines Nichtberechtigten

(1) Eine Verfügung, die ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand trifft, ist wirksam, wenn sie mit Einwilligung des Berechtigten erfolgt.

(2) Die Verfügung wird wirksam, wenn der Berechtigte sie genehmigt oder wenn der Verfügende den Gegenstand erwirbt oder wenn er von dem Berechtigten beerbt wird und dieser für die Nachlassverbindlichkeiten unbeschränkt haftet. (…)

Verhandlungstermin: 9. April 2014 – VIII ZR 107/13

AG Hamburg-Harburg - Urteil vom 20. April 2012 - 645 C 484/09

LG Hamburg - Urteil vom 28. März 2013 - 307 S 55/12

Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Hamburg. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt der Kläger von der Verwalterin der Beklagten ein Formular einer so genannten "Vorvermieterbescheinigung". Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert habe und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. Der Kläger gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Dritten eine Wohnung zu einer Miete von 695 € gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt.

Am 5. November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO*. Mit Schreiben vom 16. September 2010 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei: Weder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen. Vielmehr sei er in der Zeit vom 16. März 2005 bis 31. März 2007 Mieter einer in einem anderen Stadtteil gelegenen Wohnung einer Siedlungsgesellschaft gewesen.

Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur noch der von den Beklagten widerklagend geltend gemachte Räumungsanspruch. Das Amtsgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kündigung sei – wie geschehen - ungeachtet des noch nicht abgeschlossenen Insolvenzverfahrens gegenüber dem Kläger und nicht gegenüber dem Treuhänder zu erklären gewesen. Denn der Treuhänder habe die "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 InsO* erklärt. Die Beklagten seien zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Es stehe fest, dass der Kläger eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt habe. Dabei handele es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung.

Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

* § 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen (…). Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. (…).

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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