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Pressemitteilungen » Pressemitteilungen aus dem Jahr 2018 » Pressemitteilung Nr. 122/18 vom 24.7.2018

Siehe auch:  Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.9.2018 - VIII ZR 261/17 -, Urteil des VIII. Zivilsenats vom 19.9.2018 - VIII ZR 231/17 -

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Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle


Nr. 122/2018

Verhandlungstermin am 12. September 2018, 10.00 Uhr –

VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 (Verbindung von

außerordentlicher und ordentlicher Kündigung

wegen Mietrückständen; Wirkung einer

Schonfristzahlung)

Sachverhalt:

Die Beklagten in beiden Verfahren waren Mieter von Wohnungen in Berlin, die jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet hatten, woraufhin die jeweiligen Kläger als Vermieter die fristlose und außerdem hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärten. In beiden Fällen beglichen die Beklagten nach Zugang der Kündigungserklärung die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Landgericht hat die jeweils von den Klägern gegen die Beklagten erhobenen Räumungsklagen abgewiesen. Die Ansprüche der Vermieter auf Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen seien aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung zwar zunächst entstanden, jedoch noch vor Klageerhebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung).

Die daneben - und von den Amtsgerichten in beiden Verfahren noch als wirksam erachteten - jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB) gingen demgegenüber "ins Leere", weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung (also unter anderem der hierauf beruhende Herausgabe- und Räumungsanspruch des Vermieters) erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass in beiden Fällen im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Mietverhältnis, welches (nach Fristablauf) noch ordentlich gekündigt werden könnte, nicht mehr bestanden habe.

Mit der – vom Berufungsgericht zugelassenen – Revision verfolgen die Kläger ihre Räumungsklage weiter.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. […]

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

[…]

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist […]

§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

[…]

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

[…]

2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete […] befriedigt wird […].

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.[…]

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat […].

§ 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

[…]

Vorinstanzen:

VIII ZR 231/17

Amtsgericht Pankow-Weißensee - Urteil vom 30. März 2017 - 102 C 333/16

Landgericht Berlin - Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17

und

VIII ZR 261/17

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg - Urteil vom 12. Juni 2017 - 7 C 9/17

Landgericht Berlin - Urteil vom 15. November 2017 - 66 S 192/17

Karlsruhe, den 24. Juli 1018

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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