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Pressemitteilungen » Pressemitteilungen aus dem Jahr 2021 » Pressemitteilung Nr. 40/21 vom 24.2.2021

 

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Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle


Nr. 40/2021

Verhandlungstermin am 18. März 2021, 10.30 Uhr, in Sachen

VIII ZR 305/19 (Musterfeststellungsklage – bezüglich

einer Modernisierungsankündigung)

Sachverhalt:

Der Musterkläger ist ein Mieterverein. Die Musterbeklagte ist Eigentümerin einer größeren Wohnanlage mit Mietwohnungen in München.

Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten, unter anderem die Anbringung einer Wärmedämmung, den Austausch der Fenster, die Anbringung von Rollläden sowie den Anbau von Balkonen.

Der Musterkläger beantragt mit seinem Hauptantrag die Feststellung, dass die erfolgte Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahmen sein könne. Er hält die Ankündigung für unwirksam. Hilfsweise begehrt er die Feststellung, dass auf eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen das seit 1. Januar 2019 geltende, für Mieter günstigere Recht anzuwenden sei.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das im Musterfeststellungsverfahren erstinstanzlich zur Entscheidung berufene Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf einen der Hilfsanträge des Musterklägers festgestellt hat, dass die den Mietern der Musterbeklagten Ende 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht erfolgen könne.

Die Modernisierungsankündigung genüge zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Die Musterbeklagte habe die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen auch tatsächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen. Die Ankündigung etwa ein Jahr vor Baubeginn führe aber dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei. Es fehle an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn.

Mit ihrer Revision verfolgt die Musterbeklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Der Musterkläger verfolgt mit seiner Anschlussrevision seinen Hauptantrag weiter und begehrt hilfsweise die Feststellung, dass auf die Mieterhöhung das ab 1. Januar 2019 geltende Recht anwendbar sei.

Vorinstanz

Oberlandesgericht München – Urteil vom 15. Oktober 2019 – MK 1/19

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 555c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

(in der bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung)

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

[…]

§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(in der seit 1. Januar 2019 geltenden Fassung)

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

[…]

§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(in der bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung)

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

[…]

Art 229 § 49 EGBGB Übergangsvorschriften zum Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018

(1) Auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 555c und 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bis einschließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs angekündigt, so gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ankommt. § 559c des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nur anzuwenden, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nach dem 31. Dezember 2018 angekündigt hat. § 559d des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nur anzuwenden auf ein Verhalten nach dem 31. Dezember 2018.

[…]

Karlsruhe, den 24. Februar 2021

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

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